Bất động sản thương mại: Nhật Bản chiếm ưu thế trong việc thu hút đầu tư nước ngoài khi triển vọng không chắc chắn của Trung Quốc cản trở nguồn vốn

Trong khi đó, ngân hàng trung ương Trung Quốc đang trên đà nới lỏng, với quyết định mới nhất vào tháng 2 cắt giảm 25 điểm cơ bản khỏi lãi suất cho vay cơ bản 5 năm (LPR) của các ngân hàng, mức giảm lớn nhất kể từ khi LPR được chỉ định làm chuẩn lãi suất chính vào năm 2019. .

Henry Chin, người đứng đầu toàn cầu của nhà đầu tư, lãnh đạo tư tưởng và trưởng bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á-Thái Bình Dương của CBRE.

Dòng tiền nước ngoài đổ vào bất động sản thương mại phản ánh sự dịch chuyển từ Trung Quốc sang Nhật Bản.

Năm 2019, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại Trung Quốc đạt 12,3 tỷ USD, gần gấp đôi so với 6,2 tỷ USD đầu tư vào Nhật Bản, theo theo dõi của CBRE đối với tất cả các giao dịch trị giá 10 triệu USD trở lên. Đến năm 2021, khoảng cách này đã được thu hẹp, với Trung Quốc nhận được 10,1 tỷ USD và Nhật Bản nhận được 6,5 tỷ USD. Năm 2022, hai nước nhận được đầu tư nước ngoài tương đương nhau, 8 tỷ USD cho Trung Quốc và 7,7 tỷ USD cho Nhật Bản. Năm ngoái, tình thế đã đảo ngược, Nhật Bản thu về 5 tỷ USD và Trung Quốc chỉ nhận được 3,2 tỷ USD.

Theo dữ liệu được trích dẫn bởi JLL, thị phần của Trung Quốc trong tổng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã giảm từ 38% vào năm 2019 xuống chỉ còn 8% vào năm ngoái, trong khi Nhật Bản tương đối ổn định ở mức 21% vào năm 2019 và 17% vào năm 2023.

Pamela Ambler, người đứng đầu bộ phận tình báo nhà đầu tư khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại JLL cho biết: “Sự thèm muốn của nhà đầu tư nước ngoài không thể mạnh mẽ hơn đối với Nhật Bản vào lúc này”. “Bất chấp thông báo gần đây của BOJ, Nhật Bản vẫn là thị trường duy nhất có lợi nhuận tiền mặt tích cực. Trên thực tế, chính sách tiền tệ có thể thúc đẩy người dân trong nước hướng ra nước ngoài, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường.”

Quỹ đầu tư tư nhân Axe Management Partners có trụ sở tại Hồng Kông là một trong những nhà đầu tư đặt cược lớn vào triển vọng bất động sản thương mại của Nhật Bản. Vào tháng 3, công ty đã hoàn tất việc mua lại ba khách sạn ở Osaka với giá 10,7 tỷ yên (71 triệu USD).

Hiện tại được gọi là WBF Honmachi, WBF Kitasemba East và WBF Kitasemba West, các khách sạn có tổng cộng 500 phòng. Họ dự kiến ​​sẽ khởi động lại vào quý cuối năm nay với tư cách là một phần của khách sạn Garner, một thương hiệu thuộc IHG Hotels & Resorts có trụ sở tại Vương quốc Anh. Đây sẽ là khách sạn hạng trung đầu tiên của thương hiệu này bên ngoài Bắc Mỹ.

Gary Kwok, người sáng lập và CEO của Axe Management cho biết: “Rất dễ nhận thấy đây là một thị trường hấp dẫn. “Về mặt lãi suất, nó có tác động tích cực và điều đó rõ ràng đã thu hút rất nhiều vốn nước ngoài đang tìm kiếm lợi suất dương. Và theo quan điểm của chúng tôi, một trong những loại tài sản quan trọng là lòng hiếu khách.”

Axe Management, công ty đã dành hơn 85 triệu USD cho việc mua lại và cải tạo, đang hướng tới mục tiêu hoàn vốn lên tới 20% trên khoản đầu tư, Kwok cho biết.

Sam Lau, người sáng lập và đối tác quản lý của Axe Management cho biết, đối với Trung Quốc, cơ hội vẫn còn, đặc biệt là với một số tài sản khó bán có sẵn trên thị trường.

Ông nói: “Thị trường rất lớn và Trung Quốc là nơi mà chúng tôi không bao giờ có thể bỏ qua”. Tuy nhiên, ông nói thêm rằng công ty đang chọn lọc hơn về các khoản đầu tư ở đó, xem xét các khách sạn, khu bán lẻ và nhà ở sinh viên ở các thành phố hạng nhất nhưng tránh các khu dân cư và văn phòng.

Cả Chin của CBRE và Ambler của JLL đều dự báo thị trường bất động sản thương mại Nhật Bản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Ambler cho biết: “Nhật Bản có nền tảng cơ bản vững chắc với nền kinh tế mạnh mẽ, ổn định và minh bạch. “Đồng yên cũng bị mất giá so với các loại tiền tệ chính như đô la Mỹ và Singapore và có sự chênh lệch lãi suất so với các quốc gia khác, dẫn đến các điều khoản cho vay được ưu đãi và chênh lệch lợi suất. Cũng có những lối thoát rõ ràng ở Nhật Bản và đây cũng là một thị trường tương đối thanh khoản hơn.”

Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài có thể sẽ ít quan tâm đến Trung Quốc trong một thời gian, Chin nói.

Ông nói: “Nhật Bản và Trung Quốc đại lục đang ở trong những chu kỳ khác nhau khi nói đến bất động sản thương mại. “Chúng tôi tiếp tục chứng kiến ​​sự tăng trưởng ở Nhật Bản trong khi Trung Quốc hiện đang trải qua quá trình định giá lại với nhu cầu thuê hạn chế.

“Nền kinh tế Nhật Bản tiếp tục phát triển vượt trội vì nước này đã có mức tăng trưởng tiền lương thực tế… Tuy nhiên, nền kinh tế Trung Quốc phải đối mặt với những thách thức trong khi tỷ lệ thất nghiệp tiếp tục ở mức cao.”